يحضر نظام التسجيل العقاري في المملكة العربية السعودية ، أحد الأنظمة التي أقرتها حكومة المملكة لتنظيم خدمات تسجيل الوحدات العقارية ، من أجل وصفها وتحديدها على وجه الخصوص ، وليس كمالك ، مما يحد من المنازعات المتعلقة بالوحدات العقارية ويعمل على ضمان إثبات حقوق الملكية بشكل كبير دون الحاجة إلى دعاوى إثبات الملكية مما يثقل كاهل القضاء السعودي ، ويعمل النظام على تعزيز المواقف القانونية لأصحاب هذه الوحدات.
نظام التسجيل العقاري
نظام التسجيل العقاري العيني هو أحد الأنظمة التي طورتها المملكة العربية السعودية في السنوات الأخيرة بهدف تحديد وتنظيم الملكية العقارية ، وكذلك من أجل التعرف على العقارات وتسهيل التعامل معها. قبل التعرف على نظام التسجيل العقاري لابد من التعرف على أنواع التسجيل العقاري المعمول بها في الأنظمة التشريعية في العالم ، وهي نوعان:
- الأول: التسجيل الشخصي ، ومن خلال هذه الطريقة يتم تسجيل الحقوق الناتجة عن ملكية العقار بأسماء الأشخاص وليس في طبيعة العقار نفسه ، مما يؤدي إلى العديد من الخلافات والمشاكل القانونية الناتجة عن عدم التحديد الدقيق للعقار. العقار مما يجعله مجهولاً في حد ذاته ، لأن العقار يعرف باسم صاحبه ، وليس بوجوده الحقيقي ، وقد نتج عن طريقة التسجيل العقاري هذه مشاكل كثيرة ، لذلك تم التخلي عنها من قبل معظم الأنظمة القانونية و لم تعد قابلة للتطبيق في معظم البلدان النامية والمتقدمة.
- الثاني: التسجيل العيني ، وبدأ يظهر في منتصف القرن التاسع عشر الميلادي في أستراليا ، وبما أن هذه الطريقة تمتعت بالاستقرار وتحديد الملكية ، ولتجنب المشاكل التي كانت تظهر في نظام التسجيل العيني ، اتجهت الدول للعمل مع هذا النظام ، وطورته كل دولة بما يتناسب مع أسلوب الحياة معها.
من الدول التي عملت بنظام التسجيل العيني للعقار: أنشأت المملكة العربية السعودية نظام التسجيل العيني عام 1423 هـ ، بناءً على قرار مجلس الوزراء السعودي رقم 42 بتاريخ 2/9/1423 هـ ، والملك الملكي. المرسوم رقم م / 6 الصادر بتاريخ 2/11/1423 هـ. ينظم القانون أحكام التسجيل العيني للعقار في المملكة العربية السعودية ، ويوضح العقارات الخاضعة لهذا النظام ، وكذلك القانون الذي يقصد بالسجل التجاري ، والإجراءات التي تتبعها الوزارة. تتولى الشؤون البلدية والقروية بالتعاون مع وزارة العدل توثيق وتسجيل العقارات ، وكذلك المستندات المطلوبة لتسجيل الوحدات العقارية في السجل. العقارات ، وسندات الملكية ، والشهادات ، وغرامات عدم الامتثال للأحكام التي يقرها النظام.
مميزات نظام التسجيل العيني للعقار
نظام التسجيل العقاري هو النظام الذي تعمل به معظم دول العالم ، لأن هذا النظام استطاع توفير أقصى درجات الحماية التي توفرها الأنظمة القانونية للعقار وصاحبه ، كما أنه يساعد على توفير الحماية القانونية للمعاملات التي على العقارات ، وبالتالي يؤثر إيجابًا على الثقة في سوق عقارات الدولة ، مما يستلزم بالضرورة زيادة الطلب على العقارات فيه ، على عكس الحالات التي لا يوجد فيها استقرار في هذا المجال ، والتعامل في العقارات. العقارات في تلك الدول محفوفة بالمخاطر مما يؤدي إلى عزوف الأفراد عن التعامل بها ، ومن أهم المزايا التي ينص عليها نظام التسجيل العقاري في المملكة العربية السعودية ما يلي:
- توفير الحماية القانونية للعقار من خلال السجل العقاري الذي يتمتع بسلطة مطلقة لا تقبل الطعن.
- توفير إمكانية التعرف على الوضع القانوني للعقار للأفراد الراغبين في إجراء أي معاملات قانونية عليه ، مثل البيع أو الإيجار أو الرهن العقاري أو الاستغلال أو التصرفات القانونية الأخرى.
- تحديد الموقع الدقيق للعقار وتحديد أوصافه ومساحته وحدوده وجميع الحقوق التي يتضمنها العقار.
- يساعد النظام الجديد ، من خلال السجل العقاري ، في القضاء على قضايا تعدد السندات ، وكذلك المنازعات المتعلقة بحقوق الملكية على عقار واحد.
- ساهم نظام التسجيل العقاري في الحد من المنازعات المتعلقة بسندات الملكية.
- عمل النظام على الحد من النزاعات المتعلقة بالحدود العقارية من خلال تعدي الجار على ممتلكات جاره.
- يضمن التحديد الدقيق لجميع البيانات المتعلقة بالممتلكات في السجل العقاري عدم التعدي على أي جزء من الممتلكات أو الاستيلاء عليها ، حيث أن جميع المعلومات المتعلقة بها مكتوبة بشكل قاطع ولا تقبل الاستجواب.
- ينشأ عدد كبير من الخلافات بسبب تشابه أسماء الملاك حول الممتلكات التي يمتلكونها ، وبالتالي فإن تسجيل العقار ساهم في الحد من هذه المشاكل ومنعها بشكل كامل.
- يساعد النظام على تثبيت ملكية العقار لأنه يحمي المالك من الدعاوى القضائية الخبيثة المتعلقة بالملكية.
- من خلال تحديد جميع المعلومات المتعلقة بالعقار بدقة ، فقد ساهم النظام في تسهيل إجراءات التسجيل ، فضلاً عن تقليل الوقت المستغرق لإتمام هذه المعاملات.
شرح نظام التسجيل العقاري
نظام التسجيل العيني للعقار في المملكة العربية السعودية هو نظام قانوني يتطلب إنشاء سجل تجاري لكل وحدة عقارية. والمقصود بالوحدات العقارية في هذا النظام هو كل الأراضي التي يملكها شخص أو أكثر وتقع في منطقة عقارية واحدة دون فصل أجزائها بفاصلة ملكية عامة أو خاصة. ودون أن يكون لأي جزء التزامات أخرى غير الأولى وكذلك الأراضي المخصصة للمرافق العامة والمناجم والمحاجر.
كما يضمن القانون الالتزام بوصف العقار بدقة من خلال إحداثياته وأوصافه ووضعه القانوني والحقوق والالتزامات الناشئة عن العقار. كما يحدد النظام الاختصاصات التي يتم تفويضها لكل من وزارة الشؤون البلدية والقروية ووزارة العدل السعودية من أجل تسجيل وتوثيق العقارات.
كما يحدد الخرائط التي تستند إلى التعرف على العقارات. أحكام التسجيل العقاري والمعاملات التي تتم عليه من المالك والورثة والموهوبين أو الموصى لهم وطرق الاستفادة منه لكل منهم وضرورة تسجيل أي من المعاملات التي تتم على العقار ، كالبيع أو الإيجار أو الميراث ، والدعاوى القضائية على الحقوق العينية للعقار والأسبقية.
كما ينظم القانون الكيانات التي تقدم إليها طلبات التصرف في العقارات ، والرسوم المقررة لتسجيل التصرفات القانونية التي تتم على الوحدة العقارية ، والضوابط المتعلقة بالتصرفات التي قد تؤدي إلى تغيير في أي منها. من الأدلة المساحية للنظر فيها قبل الموافقة على التصرف. كما يتضمن أحكامًا تتعلق بضرورة إثبات أي من التغييرات التي تطرأ على الوحدة العقارية من الهدم والبناء والتعديل. وكذلك الأحكام المتعلقة بتقسيم العقارات. بالإضافة إلى ما سبق ، يضع النظام الأحكام المتعلقة بسندات الملكية ومنحها ، وشهادات البيانات ، وأخيراً ينظم القانون العقوبات المتعلقة بعدم الالتزام بأي من الأحكام المنصوص عليها في القانون.
شرح المادة 36 من نظام التسجيل العيني للعقار
يحدد نظام التسجيل العقاري الطريقة والآلية التي يتم من خلالها تسجيل الوحدة العقارية في السجل العقاري لأول مرة ، وكذلك التصرفات التي تتم على العقار بعد إتمام التسجيل. ينص 36 من النظام على ما يلي:
يجب تسجيل جميع التصرفات التي تؤدي إلى إنشاء أو نقل أو تغيير أو إبطال أحد الحقوق العقارية الأصلية أو التبعية في السجل العقاري ، وكذلك الأحكام النهائية التي تثبت أيًا من ذلك. ويدخل في هذه التصرفات قسمة العقارات والوصايا والوقف والميراث والرهن ولا يسري مفعولها. لأطراف ثالثة إلا من تاريخ تسجيلها.
حيث تتطلب هذه المادة أن يتم تسجيل جميع التصرفات التي تنشئ أيًا من الحقوق الأصلية أو التابعة على العقار في السجل العقاري للعقار ، وكذلك الأحكام النهائية التي تثبت الحق أو التصرف بالعقار ، مع الحاجة إلى معرفة أن آثار هذه التصرفات لا تنطبق على الأطراف الثالثة (الأشخاص الذين يتعاملون مع من لهم حقوق على العقار) إلا من تاريخ تسجيله وإثباته في السجل العقاري ، الإجراءات التي يجب أن تكون ثبت وفقًا لهذه المادة هي:
- الحقوق العينية هي حقوق تنشأ بشكل مستقل ، مثل الملكية.
- الحقوق العينية التبعية هي تلك الحقوق التي يرتكز وجودها على حق آخر ، وهو حق عيني ، لأنها تعتمد عليه ، مثل حق الانتفاع والارتفاق والاستغلال.
- تقسيم العقارات.
- سوف.
- هبة او منحة.
- ميراث.
- الحجز على الشيء المرهون.
اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العقاري العيني
صدرت اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العقاري في المملكة العربية السعودية بقرار مجلس الوزراء رقم 7 / ب / 3887 وتاريخ 1423/2/1423 هـ وقرار وزير العدل رقم 4493 وتاريخ 14/6/1425 هـ. هـ وبنشور معالي وزير العدل رقم 13 / ت / 2476 وتاريخ 23/6/1425 هـ المتضمن أحكاماً …